Árnyék a hegyen – a kutyahegyi idegenforgalmi beruházásról

Árnyék a hegyen – a kutyahegyi idegenforgalmi beruházásról

Egy vita szükségképpen gyorsan érzelmileg telítetté válhat, ez természetes dolog. Főként, ha a felek húsbavágóan élik meg a lehetséges következményeket. Szeretném a realitás talajára visszahúzni ezt a vitát, amely a Kutyahegyi idegenforgalmi beruházás kapcsán fellángolt.

A Hegylakók Egyesülete október 11-én fórumot tartott ezzel kapcsolatban. Ők azt szeretnék elérni, hogy a Helyi Építési Szabályzat (HÉSZ) területre vonatkozó visszacsinálásával lehetetlenítsük el a beruházást. Szeretném felhívni a figyelmet, hogy ez nem egyszerű, a falu csődjét is okozhatja egy ilyen lépés.

Ha egy aláírásgyűjtés kapcsán, mint polgárt azzal keresnek meg, hogy akarok-e ilyen beruházást avagy sem, könnyen odakanyarítom a nevem, kinyilvánítva azt, hogy nem. Túl nagy, túl ilyen, túl olyan, és elő sincs készítve. Vagy csak nem tetszik. Pont. Csakhogy ezzel kicsit elkéstek az aláírásgyűjtők. Ha 2024 szeptembere előtt talpaltak volna e civil kezdeményezés jegyében, a feltett kérdés saját lábán megáll. Az élet azonban bonyolult, akkor is, ha ezt nem szeretjük.

Ma ez a kérdés úgy merül fel, hogy akkor lehet megakadályozni, ha az önkormányzat visszaminősíti a területet a HÉSZ-ben. Ez azonban azt jelenti: akarom-e, hogy nagy eséllyel csődbe menjen az önkormányzat? Ha így áll a kérdés, Ön aláírja?

2024. szeptemberéig még mezőgazdasági besorolás (illetve távlatokban kialakítandó kertvárosias lakóövezeti megjelölés) volt e területen, az után rekreációs övezeti. Az átminősítést az önkormányzat végezte. A visszacsinálása súlyos jogkövetkezményekkel jár, a befektető komoly kártérítési igényt támaszthat.

1. A Hegylakókkal egyetértünk abban, hogy ez a 2024. szeptemberi átminősítés nem jó. Az átminősítés folyamata, módja, eredménye. Ez egy rossz örökség, amiért az előző testületet terheli a politikai felelősség.
2. A Hegylakóknak ez az ügy a fontos! Bármi áron visszacsinálni!
3. Nekünk az egész falu a fontos és felelősségünk van: nem akarjuk csődbe vinni a falut!
4. A kármentésen dolgoztunk, tárgyalásokkal, hogy minden terhelést minimalizáljunk, lehetőleg minél több ellenszolgáltatást nyerjünk a falunak.
5. Érzelmileg érthető, de károsnak gondoljuk presszionálni a falut és az önkormányzatot olyan irányban, aminek kockázatai és következményei beláthatatlanok és vállalhatatlanok.

2024. szeptemberében, az előző ciklus utolsó ülésén elfogadta az akkori testület az új Helyi Építési Szabályzatot, röviden HÉSZ-t. Ennek részeként a Kutya-hegyen egy 4,5 hektáros terület átminősítésre került, rekreációs övezet lett, ahova lombházakat építhet az adott tulajdonos. A befektető az előző ciklusban állami földeket szerzett ott ehhez, és magánemberektől is vásárolt ingatlant illetve kötött előszerződést is. Az önkormányzattól egy kisebb, beékelődött ingatlant vett tervei megvalósításához.

Az egy legitim vita, hogy jó-e egy ilyen lombházas fejlesztés a falunak, avagy nem. A legutóbbi fórumon elhangzott az a félelem a szervezők részéről, hogy ha ez megvalósul, utána bármi lehetséges. Ingatlanbefektetők lepik el a falunkat. Szeretném hangsúlyozni, hogy „a kormány a helyén van”. Ez a faluvezetés nem olyan faluvezetés, ami ezt engedné. Példaként szeretném elmondani, hogy a közelmúltban is keresett egy ingatlanbefektető, hogy az önkormányzat támogatna-e a településen társasházas, lakóparkos beruházást? Nem kérdés, hogy elküldtem őt dolgavégezetlenül. A faluból vétetett és a közösségi szempontokat szem előtt tartó faluvezetés vagyunk. Ide születtünk, itt is akarunk meghalni, nincs hova hátrálnunk. Átérezzük azt a felelősséget, hogy a falu fejlődését a lehetőségeink határáig úgy határozzuk meg, hogy ne kelljen pironkodni az utódaink előtt. Vagyis nem kérdés, hogy mi nem ösztönözzük a betelepülést! Eddigi gondjaink jelentős része is abból származik, hogy a célra elégtelen infrastruktúrával rendelkező területre érkeztek jelentős számban beköltözők az elmúlt évtizedekben.

Úgy gondolom, ha a jelenlegi testület ült volna akkor ott 2024 szeptemberében, akkor ez a HÉSZ átminősítés nem ment volna át.

Az előző, Schuszter Gergely vezette faluvezetést az a politikai – és nem büntetőjogi – felelősség terheli, hogy a HÉSZ módosítás előtt nem vizsgálta a körülményeket (víz, csatorna és út helyzete). Véleményem szerint megáll a felelősségük abban, hogy mi (az önkormányzat és a hegylakók) ebbe a szerencsétlen helyzetbe kerültünk. Nem készült hatástanulmány, sem előzetes terv, számítás, semmi. Ezen kívül nem kötöttek települési szerződést sem, vagyis a HÉSZ módosításért nem kért semmit a községnek, nem írt elő érdemben semminemű fejlesztést a vezetés. Az infrastrukturális hiányosságok miatt ott a null kilométeren ki kellett volna mondani egy nagy kerek nemet. Szeretném rögzíteni, hogy azok a képviselők, akik akkor ott voltak és a mostani testület tagjai is egyben, nemet is mondtak erre az átminősítésre!

Víz

A legutóbbi vízkorlátozás is rámutatott, hogy a víz egy relatív dolog. Mikor a befektetők a Fővárosi Vízművek előzetes hozzájárulását mutatták nekem, napi 17,2 m3 (és nem 100 és 150 m3, mint a hegylakók számítása!) vízigényről, kételkedésemnek adtam hangot és írtam a Fővárosi Vízműveknek, hogy adjanak valódi garanciát arra, hogy ezt a vízmennyiséget biztosítani tudja az üzemeltető a lombházak részére úgy, hogy nem érinti a falu többi részének vízellátását. Ennek nyomán modellezték az igényt és visszavonták az előzetes hozzájárulást arra a mennyiségre. Ezzel csak finoman jelzem, hogy résen volnánk azért mi is.

Csatorna

Nincs csatorna még a közelben sem. A vélelmezett szennyvízmennyiség (aminek alapja pl. az előzetes vízigénykérelem, amit a Fővárosi Vízművek visszavont), mondjuk 3-4 szippantósautó szolgáltatását feltételezi igénybevenni naponta (!), ami nem túl életszerű.

Út

Egysávos zsákutca vezet fel a hegyre 2 kilométeren, útalap nélküli, nagyon rossz állapotban.

Tárgyalásaink

Mi ezt a helyzetet tehát örököltük.

A rekreációs övezeti besorolás után a jog szerint a tulajdonos az övezeti besorolás szerint építkezhet majd arra az ingatlanra pont, mint mindenki más a saját ingatlanára, az arra vonatkozó joga szerint. Tehát bárminemű jogkorlátozás jogkövetkezményekkel és kártérítési igénnyel járhat.

A befektetőkkel az elmúlt másfél évben tárgyaltunk. Azért kerestek meg minket, hogy előbb elkezdhessék az építést. Belterületbe vonással nem kellene egy – az ingatlan vételezéstől számított – 5 éves moratóriumot megvárniuk a művelési ágból való kivonásra. Ezzel az egyetlen módunk nyílt a község számára kitárgyalni előnyöket, fejlesztést településszerződés keretében, amiket az elődeink elmulasztottak. Megegyezés ez idáig nem született. A stratégiánk 3 pontban foglalható össze.

 1. Amennyire lehet, az általuk megszerzett jogosultságot a szerződésben szűkíteni, a lombházak számát a lehető legkevesebbre alkudni le. (Itt az 50 és a 30 között ment a vita)

 2.  Beláttatni a befektetővel, hogy a vizet és utat illetően neki kell viselnie az infrastruktúrafejlesztés költségeit. Kétsávos útban gondolkodtunk, erre számításokat is végeztünk.

3. Garanciákat beépíteni a megállapodásba, hogy a kötelezettségeiket mindenképpen teljesítsék.

Nyár derekán megszakadtak a tárgyalások egyelőre vagy végleg, nem tudom, épp nem nálunk pattog a labda.

A faluból többen nekünk szegezték a kérdést: miért állunk egyáltalán szóba velük? Tárgyalni nem bűn, sőt a párbeszéd kötelességünk. És ha nem tennénk, akkor hamarosan a HÉSZ jogosultság szerinti számban, mindenféle infrastrukturális fejlesztés nélkül jogosultak beépíteni a területet. A tárgyalás részünkről egyfajta kármentés.

A „falu tüdeje”

A hegylakók a fórumukon a céljukat úgy fogalmazták meg, hogy a falu tüdeje forog kockán. Azt most hagyjuk, hogy a községünk körüli zöld területek mértékéhez képest még csak nem is lebeny, hanem néhány hörgő egy ekkora terület. Nem élcelődni szeretnék, csak a tüdő hasonlat érzelmileg túlfűtött, kampányízű mivoltára hívnám fel a figyelmet.

Épp ezért érdemes megnézni, mi is a terület helyzete? A művelési ág szerint jelenleg is rét és legelő. A korábbi 2014-es (Pályi-korszakbeli) Szabályozási terv szerint mezőgazdasági besorolású (Mg3) terület, az ehhez tartozó településszerkezeti tervben viszont, mint távlatokban kialakítandó kertvárosias lakóövezeti terület szerepel. A Schuszter Gergely vezette testület abban gondolkodhatott, hogy az Országos Rendezési Terv valamint az Agglomerációs törvényben rögzített térségi megfeleléssel próbálják összhangba hozni a szóban forgó területet. Ez a községnek ezen a részén nem mezőgazdasági térséget jelent, hanem települési térséget, vagyis innen az ötlet, hogy beépítésre szánt övezet legyen. És ha már így, akkor a terület domborzati viszonyaihoz jobban illeszkedő, a fás területet mindjobban megtartó szelíd turizmus valósuljon meg, ezért jött a lombházas beépítés kapóra ehhez a logikához. Hogy ez mennyire szelíd, arról persze lehet vitatkozni. De, ha egy kertvárosias lakóövezeti besorolással vetjük össze, jogilag kb. 30 ingatlant lehetne kialakítani, darabonként akár 300 m2-es beépítéssel. A mostani rekreációs övezeti besorolás darabonként maximum 60 m2-es lombházak megépítését engedi.

Azzal, hogy művelési ág szerint rét, legelő a besorolása a területnek, amiért a Hegylakók küzdenek, annak pont az felel meg, hogy a tulajdonos kötelezhető lenne arra, hogy a területet tarra vágja, akár minden fát kiirtson. De egyébként úri kedve szerint is megtehetné ezt. Hasonlóképpen a tervezett lombházasnál nagyobb mértékű favágással járna egy kertvárosi lakóövezeti megfelelés. Vagyis a visszaminősítés a fákat nem mentené meg, sőt a lombházas megoldáshoz képest „tüdőlövés” lehetne.

A terület nem erdő jogilag. Semmiféle természetvédelmi előírás (pl. Natura 2000), vonatkoztatható megfelelés nincs a területre, sosem volt erdőtervezett terület. Sajnálatosan ezek a tények.

Ennyit az átélhető „falu tüdeje” szlogenről. Érzelmileg értem, hogy a környékbeliek erdőnek tekintik, és minden vadkárt elősegítő körülménye ellenére is szívükhöz nőtt. De attól még nem erdő hivatalosan. Ahogyan bárkinek fájhat, hogy a telkére ki se szagoló szomszédja egyszer csak megjelenik, és előírás szerinti tulajdonaként kívánja hasznosítani a területét, és vége a „be jó is volt egyedül” életérzésnek, de a tulajdon attól még szent dolog. És lehet mutogatni az önkormányzatra, hogy csináljon belőle közparkot mondjuk, de ez kártérítési per nélkül aligha kivitelezhető.

Ismerek számos olyan bogdányit, akik nosztalgikus hangulatban az egész Kutya-hegyet szívesen látnák újra gyümölcsösnek, de ez sem kívánságműsor, hasonlóan az idegenforgalmi beruházás ingatlanainak visszaminősítéséhez ez sem kivitelezhető már.

Átláthatóság

Szeretném leszögezni, hogy magam 2023 nyarának végén értesültem a lehetséges idegenforgalmi beruházásról. Sokan nem tudtak a dologról, de nem igaz, hogy senki sem. A Hegylakók Egyesületéből hívták fel a figyelmemet rá, a helyszín közelében egy összejövetelen is részt vettem. Más volt a klíma a hegyen ez ügyben, a kivárás volt az általános hozzáállás, kisebbségben voltak a megakadályozás mellett érvelők a jelenlévő Hegylakók közül. Sajnálatos, hogy az egy évre rá bekövetkező végszavazásig nem álltak ki Hidas András mellett. Talán ama szeptemberi napon, 2024-ben a 4:3 átbillenhetett volna. Nem vitatom a jogot arra, hogy valaki változtassa az álláspontját, de hol voltak a harci kürtök akkor, amikor érdemben lehetett volna tenni az ügyért?

Miután mi hivatalba léptünk, és 2025 februárjában a befektetők jelentkeztek, hogy tárgyaljunk, én a Hegylakók Közgyűlésére elmentem és ott a tárgyalási stratégiánkról – közmegelégedésre – beszámoltam.

A híradóban is tettem közzé cikket, hol tartanak a dolgok, valamint idén májusban fórumot is szerveztünk, amin a Danubia Tv is jelen volt, a youtube videomegosztón meg lehet tekinteni.

Csak azt akarom mondani, hogy mi nem zsonglőrködünk az információkkal, nem a semmiből jött ez az egész, sőt nagyon is szeretném, ha az álláspontunkat megértenék.

Jogi béklyók

Én értem a Hegylakókat, minden magterületen élőt is, aki nem szeretne a községünkbe egy ilyen méretű beruházást. De jó, ha tisztában vagyunk vele, hogy visszavonásra csak elvi lehetőségünk van. Visszacsinálhatjuk az átminősítést, de a befektető kártérítési igénnyel élhet. Az önkormányzat – az előző testület, az előző ciklusban – 2023 októberében határozatot hozott, hogy támogatja ezt a beruházást. Minden onnantól datált földvásárlás, előszerződés, igazolható anyagi ráfordítás rajtunk követelhető tételt jelent. (2024 szeptemberében ezt az átminősítéssel meg is koronázták.)

Tehát fontos kérdés, hogy mit gondolok, gondolunk itt erről a döntéshozói asztalnál, de sajnos másodlagos, mert jogi béklyókat helyezett ránk az előző testület a rekreációs minősítéssel, ahogyan a korábbi az előzőre egy kisebb béklyót a távlatokban kialakítandó lakóövezetivel. Mi idén júniusban jogi állásfoglalást kértünk egy szakjogász cégtől, tudniillik, hogy milyen következményei vannak a visszamódosításnak, jogászaink egy részletes, minden vonatkozó jogszabályra valamint bírói gyakorlatra kiterjedő állásfoglalást tettek le az asztalra. E szerint igen komoly esélye van egy esetleges pernek, komoly veszéllyel hogy alulmaradunk, ha kártérítési igénnyel él a tulajdonos.

Községünk és közösségünk hajóját nem lavírozhatjuk egy ilyen vízre, mert könnyen felborulhat: olyan nagyságrendek merülhetnek fel. Higgyék el, nem vagyunk puhák, az eddigi két év során néhány zabos ügyvédi levelet volt alkalmam higgadtan visszautasítani, amelyek perrel fenyegettek, ezeket a visszautasításokat a kockázatok tekintetében mérlegeltük, kockázat minden ilyen döntés után persze fennmarad, ez munkahelyi ártalom, de a konfliktus-vállalást a megalapozottság diktálja. Itt a kockázat túl nagy, és ezt szakjogászok is megerősítették.

Feljelentés

Feljelentésről is volt szó a hegylakók fórumán, tehát a nyilvánosság előtt, megszólítva engem. A Hegylakók az ügyben büntetőfeljelentést tettek, ismeretlen tettes ellen. Mielőtt ezt megtették, felkértek arra, hogy álljak az élére ennek. Én a feljelentésüket ezért elolvashattam. Az abban foglaltakat nem tartottam megalapozottnak, egy gyanú vélelem volt benne. De ez az én véleményem erről, majd a nyomozás megállapítja, megalapozott-e, hisz a feljelentést a Hegylakók megtették. Miért nem vállaltam, hogy én tegyem meg a feljelentést? Egyrészt, mert az abban foglalt adatok alapján nem találtam megalapozottnak ezt. Másrészt, az ügyben szereplő összes partnerrel, ahogyan az előző vezetéssel is nekem egy vitám van ebből az ügyből kifolyólag. Vagyis más álláspontot képviselek, mint ők. Mint utaltam rá, ez egy legitim vita. Azonban a politikai természetű vitáimat nem kívánom büntetőfeljelentésekkel elintézni, a vitapartnereimet kriminalizálni. A kriminalizálás mai közéletünkben lehet, hogy elvárás, nekem viszont nem kenyerem.

Liebhardt András

polgármester